「宅購入後の家計が不安」とおっしゃる人のために、住宅ローンの返済イメージをお伝えするシリーズです。

住宅ローンを借入する際、「住宅ローンの諸経費も考慮しましょう」とよく言われます。では諸経費はいくらくらいになるのでしょうか。借入額ごとに目安額をご紹介します。

1　諸経費にはどんなものがあるの


【住宅ローン諸経費　例】
融資（事務）手数料
・定率制　融資額の1～2%　定率制の場合10～20万円の最低手数料が設定されていることが多い
・定額制　数万円程度が主流だが、中には十数万円の場合も
印紙代
・住宅ローンの契約書に貼り付け
500万円超～1,000万円以下　1万円
1,000万円超～5,000万円以下　2万円
5,000万円超～1億以下　6万円
　
登録免許税
・抵当権設定登記　融資額×0.1%（※）
・司法書士報酬も発生　費用は明記されていないが、一回につき6～10万円前後が目安
（※）住宅の新築または購入時の軽減税率。本則は0.4%

・その他保証料がかかる金融機関もある

2　実際の住宅ローン諸費用をだしてみよう

住宅ローンに直結するものと、間接的なものに分けてみていきます。

2-1　住宅ローンに直結する諸経費

借入額によって金額が異なる費用を抜き出して諸費用を算出してみました。

ここで比較する費用3つは以下の通り

1・融資手数料2％（保証料なし）
2・印紙税
3・抵当権設定費用

【借入額5,000万円の場合】
1・融資手数料　5,000万円×2％＝100万円
2・印紙税　6万円
3・抵当権設定登記　5,000万円×0.1%＝5万円

合計　111万円

【借入額4,000万円の場合】
1・融資手数料　4,000万円×2%＝80万円
2・印紙税　2万円
3・抵当権設定登記　4,000万円×0.1%＝4万円

合計　86万円


【借入額3,000万円の場合】
1・融資手数料　3,000万円×2%=60万円
2・印紙税　2万円
3・抵当権設定登記　3,000万円×0.1%=3万円

合計　65万円

＜物件価格ごとの諸経費　グラフ＞

単位：万円

グラフで見ると、差がはっきり分かります。
住宅ローンを選択する場合は、金利だけでなく諸経費にも気を配ったほうがよいでしょう。

2－2　住宅ローン以外の関連費用

住宅ローン諸経費ではないのでここでは取り扱いませんでしたが、関連費用として「所有権に関する登記費用」と「火災保険料」があることも知っておきましょう。

所有権に関する登記は購入方法によって登記の種類が変わりますが、「価格×税率」である点は共通です。また、土地と建物それぞれに登記が必要です。
購入する土地・建物の状態により登記は異なるとはいえ、税率は「土地評価額×2.0％」、「建物評価額×0.4％」が原則です。覚えておくといいでしょう。

火災保険は、年ごとの費用はそう大きくありませんが、5年や10年を前払いすることも可能です。まとめて払うと1年あたりの保険料は割安になりますが、支払額は大きくなるので注意してください。

3　借換え時も手数料がかかるので注意

近年の低金利下で、借換えを検討している人も多いかと思います。借換えの場合は住宅ローン手数料が変わってきます。
例えば、借換えにより新たな金融機関の抵当権を登録する場合は、従前の借入先の抵当権を抹消しなければなりません。その登記を抵当権抹消登記といい、一筆または一棟で1,000円かかります。

また、借換え時の抵当権設定登記では軽減税率の適用が受けられないケースがほとんどなので、0.4%の本則税率が適用されるでしょう。
借換え時の借換え金額は、借入時よりも減ってします。そのため諸経費が、当初借入時よりも低くなると思いがちですが、税率が高くなるので必ずしも低くなるとは限りません。


金融機関や物件価格によって住宅ローンの諸経費はずいぶん違うことが分かりました。諸経費は事前にきっちり調べておきましょう。

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